民宿酒店方案设计东京民宿新法将民宿投资扼杀与摇篮，东京房产投资再无价值洼地？

原标题：东京民宿新法将民宿投资扼杀与摇篮，东京房产投资再无价值洼地？《日本民宿新法》的正式上线。2018年6月15日伊始，产生了一系列面向民宿业的约束法规，致使直接伤害民宿经营者的利益和事业前景如果要合法合规的全年运营民宿，那么就需要取得旅馆业经营牌照。虽投资门槛需相应提高，但同时也增加了营业利润、降低管理成本。受2020年东京奥运会的影响，日本政府坚持以“旅游兴邦”，为日本时下第一大的经济促进计划。现阶段因大量游客涌入东京，东京酒店如不提前一个月预定，普遍是“一房难求”的状态。所以旅馆业普遍未来发展预期良好。投资旅馆业未来的发展前景：一.市场环境1）东京民宿大范围停业，造成普通旅馆价格上涨！随这6月15日东京民宿新法出台，自6月15日起拥有民宿资格证才有权利在airbnb、booking等民宿搜索平台上登载入住信息，在市面上现有经营的民宿中95%以上都为无证经营状态。为什么95%的民宿都无法取得民宿资格证？因为东京民宿多是在普通居民楼中经营，会对周边住户正常生活产生影响，所以物业公司不允许居民楼内经营民宿。因此无法得到物业的许可。造成申请不到民宿资格证的窘境。伴随民宿的退场，接下来会有更多的旅馆来填补廉价住宿市场。以上为东京法务局官网6月15日新民宿法的实施通知2）下图为世界各大旅游城市酒店与廉价住宿的出售价格对比，日本市场的价格差一目了然。廉价住宿售价上涨趋势明显。数据来自世界最大住宿销售平台（airbnb）3）旅游业的兴盛上图来自于日本观光局，赴日旅游人数呈逐年上升趋势。随着持多次往返签证的游客和代购数量的激增，选择廉价住宿设施的顾客群体数量稳步上升。这种价格实惠、可自主烹调等生活感十足的旅馆将会更容易让消费者接受和喜欢。旅馆项目提案目前市面上出售中的旅馆价格普遍偏高，其原因不外乎可选择的数量少，而且买主多，所以优质房源特别抢手。为了得到优质且性价比高的物业，我们通过大量的资源，才从中找到在价格上很有竞争力的理想物业，并将其在原有基础上改造为普遍低于市面价格的优质旅馆。建筑年：1992年（新耐震基准）现状：办公室、住宅朝向：南向土地面积：108.46㎡建筑面积：438.77㎡现挂牌售价：29,800万日元（1809.62万元人民币）预估成交价格：27,000万日元（1639.6万元人民币）61.54万日元/㎡（4万人民币/㎡）预计装修改造支出：3,000万日元-5,000万日元总投资预算：30,000万日元–32,000万日元构造：地上五层地下一层交通：上野车站徒步5分钟台东区东上野2丁目位置介绍上野车站以上为上野车站主要线路图，以及到达主要交通枢纽的时间列表上野公园徒步距离：8分钟上野阿美横町商店街徒步距离：4分钟上野丸井百货徒步距离：5分钟上野西郷综合饮食城徒步距离：7分钟国立西洋美术馆徒步距离：12分钟东京文化会馆徒步距离：11分钟台东区区政府徒步距离：6分钟上野的交通十分便利，从这里可以直接乘坐电车快线，直达羽田和成田国际机场。而且这里的人文气氛浓厚，生活感十足。有多个文化底蕴浓厚且历史悠久的美术馆和博物馆，这里的上野公园也是鲁迅笔下“藤野先生”出现的“绯云”的樱花圣地，非常壮观。在阿美横町可以买到北海道鳕场蟹在内的各种日本物产。融资（贷款）购入预案现挂牌交易价格：29,800万日元（1809.62万元人民币）预估融资金额：18,900万日元（经银行确认可贷款金额）以下全部概算按照预估价格概算还款年限：15年融资利率：2.6%（2.5-2.8%因浮动利率与实际可能有差异取中值2.6%）还款方式普遍为：等额本息物业购入实际支出金额8100万日元（未议价27000万日元）建筑费用实际支出金额约4000万日元（取均值）登记税及登记手续费+抵押权登记约120万日元（司法律师代行）中介费540万日元（2%含消费税）印纸税（印花税）30万日元所得税约80万日元银行强制火灾保险约30万日元贷款手续费408.24万日元总投资合计：13,308.24万日元（808万人民币）收益预估一.毛利润计算a.在同一地域房产出租价格的2倍作为民宿毛利润进行概算。（一直以来，热点旅游地域民宿出租价格的普遍算法）（数据来自中介内部网络，为同一地域的租金价格）b.红框内是每平米每月的出租价格，取最低值的0.5万日元/㎡/月c.我们按照总建筑面积的80%，来计算实际房产民宿经营的使用面积。438.77㎡*80%=351㎡（使用面积）a*b*c=2倍*0.5万日元/㎡/月*351㎡=351万日元/月（毛利润）二.日常费用的计算。如果是一般旅馆经营，在不同季节的情况下，水、电、煤气、洗浴用品、常用物品的损耗等费用不尽相同，大约是毛利润的15%左右。三.民宿管理公司的管理运营费用是毛利润的20%。核算总支出费用比：20%+15%=35%每月毛利润*月加算总支出比=月加算总支出351万*35%=122.85万日元/月每月毛利润-月加算总支出=351万日元–122.85万日元=228.15万日元/月（月纯利润）月纯利润*12月=年纯利润预计旅馆营业额的纯利润为：2,737.8万日元/年①日常费用固定资产税②约220万日元/年每年还利息③491.4万日元/年（40.95万/月）（180期还款年均还款金额）年纯收益=①-②-③=2,026.4万日元（123.05万人民币）纯回报率=年纯收益/总投资=2,026.4万日元/13,308.24万日元=15.2%年纯回报率精算：15.2%物业出售原因：卖方2年前购入此处物业，原本准备自行经营旅馆，因卖方公司流动性不好，所以在出售手中物业。更多此项目详细信息请扫描下方二维码联系笔者↓↓↓责任编辑：

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